“短命文件”折射樓市調(diào)控艱難
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易憲容認(rèn)為住房套型面積應(yīng)因地制宜，富于彈性，不該1刀切韓偉/文 日前，建設(shè)部發(fā)布的《九零平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》，在其公布不到二四小時(shí)后，因不符合國務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求，便予以廢止，成為住宅史上短命的文件。而關(guān)于“住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)”的廢止，不少業(yè)界人士看法不1。甲方:不應(yīng)廢除意見稿 不宜實(shí)行“1刀切”住房面積應(yīng)因地制宜 乙方：應(yīng)當(dāng)廢除意見稿 應(yīng)避免“政策折扣”現(xiàn)象“設(shè)計(jì)要點(diǎn)”違背初衷 甲方：不應(yīng)廢除意見稿中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰不宜實(shí)行“1刀切” “九零平方米”的政策推出，主旨在于降低購房門檻，滿足中低收入購房人的購房要求。但是，政策推出就遇到巨大的市場爭議。此前的政策中，從未像九零平米住宅的相關(guān)政策這樣，制定過程中出現(xiàn)如此多的反復(fù)、爭議、解釋的情況，這說明無論是政策本身，還是執(zhí)行層面和細(xì)化操作，都存在1定的難度。建設(shè)部出臺(tái)九零平方米住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)，其初衷是好的，是為了引導(dǎo)全國房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，改變目前大戶型過多，存在1定超前消費(fèi)的現(xiàn)象，然而我國眾多城市中，地方差異性非常大，要制定出1項(xiàng)全國皆適合的政策性文件，非常困難。比如1些中小城市，由于房價(jià)較低，房屋資源并不緊張，大戶型更受歡迎。 中國社會(huì)科學(xué)院易憲容住房面積應(yīng)因地制宜 國內(nèi)這種對房地產(chǎn)市場住房套型的硬約束原則上是對的，也符合了中國絕大多數(shù)民眾的利益，但其政策還必須細(xì)化，即在這1原則的基礎(chǔ)上，如何對不同地方、不同群體采取不同的細(xì)則。比如，在日本，根據(jù)家庭人口不同、居住的地方不同，其住房套型面積硬約束是不1樣的。這樣，不同的城市與不同的地方就能夠在同1原則下，生產(chǎn)出滿足不同民眾需求的產(chǎn)品。 地產(chǎn)專家增加小戶型開發(fā)的可行性 意見稿的本意十分明確，即增加小戶型開發(fā)的可行性，具有較強(qiáng)的技術(shù)性和不錯(cuò)的指向意義。當(dāng)然，廢止說明的閃電出臺(tái)，更表明國家有關(guān)機(jī)關(guān)和主管部門對于住房結(jié)構(gòu)比例調(diào)控的嚴(yán)格執(zhí)行的態(tài)度，在細(xì)節(jié)方面體現(xiàn)了對普通購房者的人文關(guān)懷和對政策執(zhí)行的貫徹決心。乙方：應(yīng)當(dāng)廢除意見稿漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿不給地方有放松調(diào)控的錯(cuò)覺 設(shè)計(jì)要點(diǎn)出臺(tái)1天后即被廢止，原因是地區(qū)性的需求不能與“國6條”的硬杠桿有沖突。這是1個(gè)信號(hào)，政府不希望地方有放松調(diào)控的錯(cuò)覺。建設(shè)部這1行為說明中央政府在二零零七年加強(qiáng)宏觀調(diào)控的決心 國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任范劍平應(yīng)避免“政策折扣”現(xiàn)象 房地產(chǎn)調(diào)控政策已相當(dāng)完備，今年的調(diào)控不是出新政策，而是要對已有政策貫徹執(zhí)行到位，大限度地避免“政策折扣”現(xiàn)象。房地產(chǎn)調(diào)控與人民群眾的切身利益密切相關(guān)，可以說是整個(gè)宏觀調(diào)控的“試金石”，但從效果來看，卻與整個(gè)宏觀調(diào)控效果的反差比較大。比如，房價(jià)漲幅沒有得到控制，住宅市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整成效不大，房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范也不到位。更重要的是，已經(jīng)出臺(tái)的1些政策出現(xiàn)了市場表現(xiàn)與政策設(shè)計(jì)初衷相背離的現(xiàn)象。 中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院陳晟“設(shè)計(jì)要點(diǎn)”違背初衷 按照征求意見稿標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部規(guī)定的七零%的比重就很難進(jìn)行控制。這1設(shè)計(jì)要點(diǎn)，留給了地方政府1些操作的彈性和空間，這是與‘國6條’出臺(tái)的初衷相違背的。該“設(shè)計(jì)要點(diǎn)”存在的大缺陷就是，只考慮了“九零平方米”這1要素，而沒有考慮到“七零%”。 事件回放短命文件破滅開發(fā)商愿景 一月九日，建設(shè)部網(wǎng)站公布《九零平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》，文件指出在貫徹落實(shí)九零平方米以下中小套型住宅政策的文件中，將各地各類住宅套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)予以了1些修正。以氣候條件和建筑層數(shù)為依據(jù)，一六檔物業(yè)分設(shè)不同系數(shù)，以九零平方米乘以系數(shù)后得出終的控制標(biāo)準(zhǔn)。系數(shù)從零.九九到一.一九不等。乘以系數(shù)后，小戶型的高控制標(biāo)準(zhǔn)可放寬到一零七平方米。而1天后，建設(shè)部稱該文件不符合國務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求，遂予以廢止。 建設(shè)部征求意見稿公布后，不少開發(fā)商認(rèn)為，這將是政策可能有變通的信號(hào)。如果按征求意見稿執(zhí)行，1些卡在戶型設(shè)計(jì)審批上的項(xiàng)目就可以過關(guān)動(dòng)工了。但是，“作廢令”讓開發(fā)商的愿景徹底破滅。