土地調(diào)控謹防刺激房價興奮
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□ 馮海寧 財政部、國土資源部、中國人民銀行3部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，通知規(guī)定，從二零零七年一月一日起，新批準的新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ)上提高一倍。 以進1步保護耕地，促進節(jié)約用地，加強土地調(diào)控管理，控制固定資產(chǎn)投資過快增長為目的的土地調(diào)控政策，拉開了新1輪土地宏觀調(diào)控的序幕。根據(jù)規(guī)定，以前1些地方政府為了搞城市擴張，擅自減免、緩繳、截留、擠占、挪用新增建設(shè)用地土地有償使用費的現(xiàn)象有望得到改觀，同時，地方政府的賣地沖動也有望得到抑制。 雖然有關(guān)部門測算，“此次調(diào)整對地價影響甚微”，但是，受新增建設(shè)用地有償使用費翻倍的規(guī)定影響，與土地密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，會不可避免地受到影響�？梢钥隙ǖ氖牵@部分成本將會直接轉(zhuǎn)嫁至土地出讓價格，用地成本可能會出現(xiàn)較大幅度提高，繼而會拉高房地產(chǎn)整體價格。 以上海為例，按照此前公布的征收標準，上海長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣、普陀、徐匯、楊浦、閘北等區(qū)縣被列為征收第1等別，按照七零元/平方米的標準征收，增加1倍的話，這些地區(qū)土地新增建設(shè)用地有償使用費將會增加近五萬元/畝左右。而這部分費用也可能會導(dǎo)致土地出讓價格再次出現(xiàn)提升（《東方早報》一一月二一日）。土地價格的變化也將直接反映到房價變化中。 樓市調(diào)控以來，其實并不缺乏穩(wěn)健而有力的措施，甚至條條措施都可以拔刀見血，但收效甚微的現(xiàn)狀不得不面對，這1點，房價的高位運行就是充分的證明。因此，在以房價調(diào)控為主旋律的宏觀政策調(diào)控中，任何1項規(guī)定的出臺，都要周密考慮政策的配套性，都要兼顧與這1政策相關(guān)的行業(yè)的利益問題，避免出現(xiàn)按下葫蘆浮起瓢的尷尬，導(dǎo)致樓市問題更加頑固，民眾情緒更加焦慮。 細心的人會發(fā)現(xiàn)，很多政策的出臺，或者1些政府官員每次不謹慎的表態(tài)，都直接或間接的反映到市場上，引發(fā)出1浪1浪的波濤，但作用到市場的結(jié)果非但沒有達到預(yù)期目的，反而起到1些背離政策初衷的作用，這1現(xiàn)象不得不引起有關(guān)部門的重視。例如，某些官員放話某個區(qū)域不再批地，這個區(qū)域房價馬上提高；再如，叫停別墅供地的政策1出，不但別墅價格急升，也帶動了普通商品房價格發(fā)生波動。究其原因，充分暴露出1些部門和官員不嚴謹、不科學(xué)的執(zhí)政態(tài)度。正是由于信息披露制度的不科學(xué)、不健全，和政策制定者的不審慎，才給了1些地方政府抬高地價的理由，也給了開發(fā)商提高房價、炒作話題的借口。 雖然說，影響房價的主要因素是供需關(guān)系，但也應(yīng)該承認，至少占房價成本3成的土地成本的變化對房價影響依然很大�；蛘哒f，房地產(chǎn)的構(gòu)成因素都能影響價格的變化。因此，土地調(diào)控需要在保護農(nóng)民利益、妥善處理中央與地方土地受益比例關(guān)系的同時，必須要兼顧與之緊密相連的樓市調(diào)控政策，更要顧及廣大購房人的利益。 可以肯定的是，此通知的出臺，還將抑制土地腐敗。以前，賣地的收入都屬于預(yù)算外，并沒有納入地方財政，這些錢往往成了1部分人的“小金庫”，容易滋生腐敗。而據(jù)土地專家估計，全國每年土地收益流失至少在一零零億元以上。從二零零七年一月一日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費實行中央與地方三零：七零分成體制，且地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費，1律全額繳入省級國庫的剛性規(guī)定，相信會使土地收益在規(guī)范、透明的框架里分配，中央的歸中央，地方的歸地方，可以減少土地收益莫名其妙的流失。