樓市調(diào)控：飛漲的房?jī)r(jià)能否慢慢走
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韓 偉/文馮侖認(rèn)為調(diào)控政策作用于市場(chǎng)交易的過程是失效的 二零零六年即將結(jié)束，回顧1年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“房?jī)r(jià)”2字赫然成為主角。二零零六年圍繞房?jī)r(jià)的政策層出不窮，已是歲末之時(shí)也未能拉住房?jī)r(jià)飛漲的韁繩。究竟是什么原因造成了房?jī)r(jià)的飛漲，為何政策屢試未爽？明年對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)如何調(diào)控才能讓各方滿意，已成為政府面前的燙手山芋。爭(zhēng)論1：調(diào)控是否有效中原地產(chǎn)李文杰宏觀調(diào)控失效了 經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控，北京市二零零六年一零月的新售商品房的平均售價(jià)為九六二九元/平方米，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了四二％。估計(jì)在今年一二月，房?jī)r(jià)上漲超過五零％。面對(duì)目前北京市高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，不僅證明兩年來，宏觀調(diào)控的措施失效，而且更為嚴(yán)峻的是，似乎目前所有的宏觀政策已經(jīng)無法綁住房?jī)r(jià)這匹失控的駿馬。萬通集團(tuán)董事局主席馮侖政策在市場(chǎng)交易中失效了 房?jī)r(jià)越調(diào)控越走高，后政府只能用行政手段限制房?jī)r(jià)。目前土地交易在某種程度上是政府操控大局的砝碼。從一九九八年開始啟動(dòng)的房地產(chǎn)由計(jì)劃分配到商品化的轉(zhuǎn)變，并沒有真正完成房地產(chǎn)的市場(chǎng)化。而這也正決定了中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可能是1種完全意義上的市場(chǎng)手段。原因在于，市場(chǎng)信號(hào)經(jīng)過地方政府各部門，作用于市場(chǎng)交易的過程是失效的。soho中國(guó)聯(lián)席主席潘石屹有利于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 對(duì)于政府的土地管理政策，中央采取這些宏觀調(diào)控措施的用意在于規(guī)范土地交易市場(chǎng)，非常及時(shí)。宏觀調(diào)控既對(duì)居民購(gòu)房有利，更將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展。宏觀調(diào)控只會(huì)給真正按照市場(chǎng)化規(guī)律運(yùn)作的企業(yè)提供機(jī)會(huì)，市場(chǎng)化程度不高的企業(yè)就有可能逃不過這1“劫”。爭(zhēng)論2：調(diào)控的重心不對(duì)上海社科院房地產(chǎn)中心陳則明應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅 物業(yè)稅是各國(guó)普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的增值情況定期調(diào)整稅收額度。開征物業(yè)稅，1系列市場(chǎng)問題都可以迎刃而解，政府部門還可以利用“漲價(jià)歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢(shì)群體的住房問題。從理論上說，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會(huì)囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購(gòu)買更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會(huì)向少數(shù)人集中，價(jià)格和租金會(huì)持續(xù)上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。 北京京漢集團(tuán)董事長(zhǎng)田漢房?jī)r(jià)高不如說地價(jià)高 控制房?jī)r(jià)應(yīng)該從房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來控制，要明白房地產(chǎn)價(jià)格組成是什么，它的成本組成包括土地、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。近3年來，地價(jià)至少翻1番，個(gè)別地區(qū)翻了十番，而房?jī)r(jià)僅漲了六零％，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上地價(jià)。所以說宏觀調(diào)控的同時(shí)，土地價(jià)格在上漲，調(diào)控是沒有用的，與其說房?jī)r(jià)虛高，倒不如說土地價(jià)格虛高。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣適當(dāng)征收豪宅消費(fèi)稅 國(guó)家還應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當(dāng)征收消費(fèi)稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級(jí)公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機(jī)需求和過度消費(fèi)行為。爭(zhēng)論3：調(diào)控的力度復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成政策的執(zhí)行力不夠 國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路是相當(dāng)清晰的。通過提高信貸、土地出讓門檻遏制投資過熱，同時(shí)通過調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過快攀升。但從目前的情況看，在遏制投資過熱與抑制房?jī)r(jià)過快攀升之間似乎并沒有建立起良性互動(dòng)的機(jī)制，主要原因就是相關(guān)政策的執(zhí)行力不夠。 中國(guó)社科院研究員尹中立“小打小鬧”難以改變局面 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題，在于住房保障、土地等制度缺失。目前全國(guó)房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)不減，個(gè)別城市更是越調(diào)越高�？梢哉f今年的房地產(chǎn)調(diào)控效果并不理想，“小打小鬧”的調(diào)控政策已經(jīng)難以改變目前的局面。 國(guó)家行政學(xué)院教授朱國(guó)仁調(diào)控有滯后效應(yīng) 宏觀調(diào)控措施具有滯后效應(yīng)。目前，在我國(guó)仍是政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房者3方對(duì)峙的敏感時(shí)期，如果房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍然不降，人們勢(shì)必聯(lián)想到新1輪調(diào)控措施出臺(tái)的可能。地方政府何時(shí)擺脫房?jī)r(jià)戰(zhàn)車 回首二零零六年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策是不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)卻節(jié)節(jié)攀升，北京更是連續(xù)一五個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。回顧看，從今年五月“國(guó)6條”的火熱出臺(tái)及后來九部委“十5條”提出的“九零平方米、七零％的標(biāo)準(zhǔn)”，到后來的“住宅禁商令”、“外資限炒令”、“強(qiáng)制性征收2手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅”、“叫停未封頂樓盤按揭”和“2手房土地增值稅”等，從某1方面看政策是有利于百姓的，但是終的結(jié)果卻是房?jī)r(jià)高漲，這不得不讓所有的人反思，究竟政策應(yīng)當(dāng)怎樣服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)是否應(yīng)該實(shí)行自我調(diào)節(jié)，地方政府為何會(huì)綁在房?jī)r(jià)戰(zhàn)車上呢，帶著種種困惑我們期待二零零七年房?jī)r(jià)理性回歸。